2026年4月起日本房地产地址及姓名变更登记成为法定义务

2026年4月1日起实施新的登记义务

过去，日本房地产所有人搬家、更改住址或者因结婚等原因更改姓名后，房地产登记簿上的地址和姓名变更并非一般性的法定义务。为解决所有者不明土地等问题，日本修改了不动产登记制度，自2026年4月1日起正式实施地址及姓名等变更登记义务。

基本期限为发生变更后的两年以内

日本法务省说明，不动产登记名义人的地址或姓名等发生变化时，原则上应当自变更之日起两年内申请相应变更登记。因此，购买日本房地产后搬家的业主不能只修改银行、邮局或行政机关的联系地址，还应同时检查房地产登记。

海外迁居者尤其需要提前处理

一些业主离开日本后继续持有日本公寓或土地，直到准备出售时才重新查看登记簿。如果登记地址仍然是多年前的日本地址，出售时可能需要证明旧地址与现海外地址之间的连续关系。由于不同国家的地址证明制度不同，文件准备可能比日本国内迁居复杂，因此建议提前向司法书士确认。

不要与继承登记义务混淆

地址、姓名变更登记与2024年4月开始实施的继承登记义务是不同制度。所有人在世期间搬家或改姓，主要涉及地址等变更登记；所有人死亡后房地产由继承人取得，则涉及继承登记。

多套物业需要统一检查

如果持有多个公寓、土地或共有持分，应制作物业清单，并通过登记事项证明书确认每项房地产当前登记的姓名和地址，避免只修改其中一套而遗漏其他资产。

现在应做什么

2026年以后，不应继续按照“等出售时再修改”的思路管理房地产登记。地址或姓名变化后应及时检查登记状态。具体期限、历史地址证明以及海外文件要求，应根据个案向法务局或司法书士确认。

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