2026年日本《区分所有法》修改后，买二手公寓应如何检查管理和重建风险

购买公寓并不只是购买室内这一部分

很多买家选择日本二手公寓时，主要关注面积、楼层、景观、到车站距离以及是否装修。但是成为区分所有权人后，也同时参与公共部分、管理组合、长期维修、重大修缮以及未来重建和建筑再生等事务。对于楼龄较长的公寓，管理组合能否有效作出决定，会直接影响未来费用和资产价值。

区分所有法相关修改已于2026年4月1日实施

为了促进老旧公寓管理和再生，日本修改了《建筑物区分所有等相关法律》以及其他公寓相关制度。日本法务省说明，其中区分所有法和受灾区分所有建筑特别措施法的修改部分已经自2026年4月1日起实施。([法務省][10])

买方不能只阅读管理规约

了解法律修改当然重要，但对普通投资者或自住买家而言，更现实的问题是这栋楼的管理组合到底是否真正运转。如果长期修缮计划多年未更新，业主很少参加大会，维修基金不足，那么即使法律制度更加完善，未来一次性追加缴费和建筑老化风险仍然存在。

购买前建议取得并检查

• 管理规约及使用细则
• 最近数年的业主大会会议记录
• 长期修缮计划和历次大型维修记录
• 修缮积立金余额以及未来上调计划
• 管理费和维修基金拖欠情况
• 是否讨论重建、基地出售或其他再生方案

还应确认谁在担任管理者

日本国土交通省在2026年4月再次修改有关外部管理者方式的指南，特别涉及管理公司担任管理者时的利益冲突、银行存折及印章管理以及制度导入程序等问题。([国土交通省][11]) 如果一栋公寓把大量决策工作交给管理公司，买方应确认管理者身份、重大工程如何选择承包商以及利益冲突如何受到监督。

最终要判断的是建筑物能否持续管理几十年

老公寓不一定差，新公寓也不等于没有管理风险。能够持续更新长期修缮计划、透明披露财务资料，并提前讨论维修和再生问题的管理组合，通常更容易判断风险。购买日本公寓时，除了室内本身值多少钱，还应思考所有区分所有权人是否有能力共同把这栋建筑继续维护20年、30年。

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