中国居民购买日本房地产：必须分开理解“日本可以买”和“资金可以汇出”

日本的购房制度和中国的资金跨境制度是两件事

中国居民咨询日本房地产时，一个常见误区是把“外国人可以在日本买房”理解成“可以从中国个人账户自由汇出购房款”。这两个问题属于不同国家和不同监管体系。即使日本方面允许完成房地产交易，也仍需确认资金目前位于哪个国家或地区、账户名义、汇款目的以及汇出行和收款行的审查要求。

日本非居民取得房地产涉及外汇法报告

根据日本财务省公布的制度，非居民取得位于日本的不动产或相关权利时，需要按照外汇及外国贸易法，在取得后20日以内，通过日本银行向财务大臣提交有关取得日本不动产或相关权利的报告。2026年现行制度下，除取得人本人外，也可以由日本居民代理人办理提交。

签约前应确认的资金问题

• 买方在日本属于居民还是非居民
• 购房资金实际位于中国、日本、香港还是其他地区
• 汇款账户与买方之间的关系
• 银行要求提供哪些资金来源证明
• 余款支付日前能否在日本确认到账
• 所有权登记需要哪些地址证明文件

外国居住的外国人新成为日本不动产所有权登记名义人时，日本法务省已经明确2024年4月以后地址证明资料的处理方式。不同国家和地区可以取得的官方文件不同，因此应在交易早期让司法书士确认，而不是等到交割前才准备。

不要先签合同，再研究资金怎么出去

跨境房地产交易中，买方有资产但无法按期完成跨境支付，是非常现实的风险。日本买卖合同通常规定定金、余款支付日和违约责任，所以“资金充足”与“资金能够在指定日期合法到账”必须分别验证。

中国居民购买日本房地产时，最安全的做法是把选房、资金路径、本人确认、登记文件和日本外汇法报告同时推进。涉及中国境内汇款时，还应在实际汇款前向相关银行确认当时适用的外汇管理和银行审查要求。