日本房地产尽职调查不能只靠现场看房：产权、管理、维修和灾害风险都要查

现场看房只是尽职调查的一部分

购买日本房地产当然需要到现场确认，但室内漂亮并不等于资产没有风险。产权、抵押、管理组合财务、建筑维修、法律限制、灾害风险以及租赁合同等重要信息通常无法仅靠肉眼判断，因此必须把现场检查与文件调查结合起来。

第一步检查产权和担保

通过登记事项证明书确认登记所有人、抵押权、查封等登记内容。购买土地和建筑物时应分别检查相关登记；购买公寓时还需要了解敷地权。对于共有房地产，应明确交易对象究竟是整套房地产还是其中一定比例的共有持分。

购买公寓也等于购买其管理状况

二手公寓应调查管理费、修缮积立金、欠费、长期修缮计划、大规模维修历史、管理组合总会会议记录以及管理规约。未来提高修缮积立金或者征收临时维修款，都可能直接改变投资现金流和自住持有成本。

灾害风险不能只凭地名判断

洪水、内涝、滑坡等风险应查看地方政府等发布的灾害地图和相关公开资料。日本房地产重要事项说明制度中也包含与水灾风险信息有关的确认内容。不过，灾害地图反映的是区域风险信息，并不等于对某一栋建筑物安全性的绝对保证。

投资物业还要调查租金的“质量”

不能只看rent roll上写着多少租金，还应把租赁合同逐份核对，确认起租日期、合同类型、押金、欠租、免租期和解约条件。如果现有租金明显高于市场水平，现租客退租后可能无法以同样价格重新出租。

调查最终必须反映到交易决定

尽职调查的目的不是收集越多文件越好，而是把发现的问题转化为实际决策：是否放弃购买、是否要求降价、是否增加合同条件、预留多少维修预算、购买什么保险以及未来出售价格应如何估计。对于建筑、登记或税务上的专业问题，应进一步由建筑师、司法书士、税理士等专业人士核实。

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