日本不動産の契約から決済まで何をする？買主・売主の実務を時系列で整理

売買契約と決済は別の工程

日本の不動産売買では、売買契約を締結した日と、残代金を支払い所有権移転を行う決済日が別日になることが一般的です。契約時には売買条件を確定し手付金を授受し、その後、買主の融資、売主の抵当権抹消準備、司法書士による登記書類確認などを進めます。

決済前に司法書士が確認する理由

所有権移転登記では登記義務者・権利者の本人確認や必要書類の確認が重要です。特に海外居住者が当事者の場合、日本の印鑑証明書や住民票と同じ書類を取得できないことがあるため、どの公的証明や署名証明を使用するか早めに担当司法書士へ確認する必要があります。

法務省は、外国に住所を有する外国人・外国法人が新たに所有権の登記名義人となる場合について、2024年4月1日以降の住所証明情報の取扱いを公表しています。国籍だけで判断せず、住所地と取得可能な証明書に応じて準備します。

決済までの代表的な確認事項

• 売買契約書と重要事項説明書の最終条件
• 手付金、残代金、固定資産税等の精算額
• 融資実行条件
• 抵当権等の抹消書類
• 本人確認・住所証明・委任状
• 管理費等の未払金
• 鍵、設備資料、管理関係資料の引渡し

海外送金は決済当日に考えない

海外買主の場合、送金元銀行、中継銀行、日本の受取銀行で確認に時間を要する可能性があります。売主が海外居住の場合も、売却代金の受領口座や税務上の取扱いを事前に整理する必要があります。資金移動は契約書上の決済期限と連動するため、早期確認が不可欠です。

決済当日は、一般に司法書士が登記可能な状態を確認し、残代金等の支払い、必要書類の受渡し、鍵の引渡しを進めます。案件ごとに手順は異なるため、契約後すぐに「誰が、いつまでに、何を準備するか」を一覧化することがトラブル防止の基本です。

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