土地を買わずに店舗・施設を開発する「事業用定期借地権」の実務

店舗、物流施設、ロードサイド施設などを開発するとき、土地を購入することだけが選択肢ではありません。土地所有者から一定期間土地を借り、その上に事業用建物を建設する事業用定期借地権を利用すれば、土地取得資金を事業設備や建築費に振り向けられる場合があります。

事業用定期借地権の基本

国土交通省の整理では、事業用定期借地権は専ら事業用建物の所有を目的とし、居住用建物には利用できません。存続期間は10年以上50年未満で、設定契約は公正証書による必要があります。期間満了後は原則として借地人が建物を取り壊して土地を返還します。([国土交通省][2])

購入との比較で見るべき項目

土地を購入すれば所有権は残りますが、初期投資が大きくなります。一方、定期借地では土地購入費を抑えられる反面、地代が継続し、契約終了時には建物の残存価値があっても撤去が必要になる場合があります。そのため単純な土地価格と地代の比較ではなく、契約期間全体のキャッシュフローで判断します。

• 保証金・権利金・地代と改定条件
• 建設可能な用途、用途地域、容積率
• 金融機関が建物建設資金を融資する条件
• 中途解約や事業譲渡の可否
• 契約終了時の解体・土壌・原状回復責任

出口を契約前に設計する

20年の借地契約なのに建物投資の回収に25年必要であれば事業計画は成立しません。また店舗やホテルを第三者へ売却する可能性があるなら、借地権や建物を譲渡できる条件、地主承諾の要否も重要です。建築確認が取得できることと、地主との借地契約上その事業が認められることは別問題なので双方を確認します。

まとめ

事業用定期借地権は資金効率を高める有力な手段ですが、土地を所有しない以上、契約期間と出口条件が事業価値を左右します。地代だけで判断せず、建築費、融資、運営期間、売却可能性、解体費まで含めた総投資額で購入案と比較することが重要です。

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