日本非居住者が不動産を売却するときの10.21％源泉徴収――「税率10.21％」という誤解に注意

10.21％は「売却利益に対する最終税率」ではない

海外在住者が日本の不動産を売却する際によく誤解されるのが10.21％という数字です。国税庁によれば、非居住者等から日本国内の土地・建物等を購入して対価を支払う者は、原則として支払額の10.21％を源泉徴収します。重要なのは、これは売却代金に対する支払時の源泉徴収であり、売却利益にそのまま10.21％を掛けて税務が終了する制度ではないことです。

例外もある

国税庁は、譲渡対価が1億円以下で、購入者である個人が自己または親族の居住用として取得する場合には、この源泉徴収を要しないとしています。したがって売主が非居住者というだけで全取引が機械的に10.21％控除されるわけではなく、買主、価格、利用目的を確認する必要があります。

売却代金と譲渡所得を分けて考える

最終的な所得税の計算では、取得費や譲渡費用などを踏まえて譲渡所得を計算します。源泉徴収された金額と最終税額が一致するとは限らず、確定申告によって精算し、条件によっては還付が生じる場合があります。海外勤務中の売却について国税庁も、源泉徴収税額の還付を受けるための申告が可能である旨を案内しています。

決済前の準備が重要

非居住者取引では、本人確認、登記書類、海外住所を証明する資料、売却代金の受取口座、納税管理人、送金手続など、国内居住者より確認事項が増えます。決済直前になって海外送金や必要書類を検討すると日程が遅れる可能性があります。

次に確認すること

売却を決めた段階で、居住者・非居住者の判定、取得時資料、売却費用、源泉徴収の適用、確定申告、登記・本人確認、代金受領方法を税理士、司法書士、不動産会社等と整理することが安全です。