住宅ローンは変動か固定か｜金利上昇局面で「今の返済額」だけを見ない選び方
住宅ローン選びは「一番低い金利を選ぶ」作業ではない
住宅購入時、多くの人は金融機関の表示金利を比較します。しかし、35年前後の長期間にわたる住宅ローンでは、契約時の月額返済だけでなく、将来の金利変化、家計収入、教育費、退職時期、繰上返済の可能性まで考えて商品を選ぶ必要があります。
日本の金融環境は超低金利期から変化している
日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75％程度へ引き上げ、その後2026年1月も同水準を維持しました。2026年の金融政策決定一覧には7月31日会合までの決定が掲載されています。([日本情報処理開発協会][4]) 政策金利がそのまま住宅ローン金利になるわけではありませんが、変動型ローンや銀行の調達・貸出条件を考える際の重要な環境要因です。
変動金利が向く人、固定金利が向く人
変動金利は一般に当初金利を低く抑えやすい一方、将来の金利上昇リスクを借主が負います。全期間固定は返済額を確定しやすく、長期の家計計画を立てやすい反面、契約時点では変動型より金利が高いことがあります。どちらが絶対に得かではなく、「金利が上がったとき家計が耐えられるか」が選択基準になります。
借入前に行うシミュレーション
- 現在の提示金利で月額返済を計算する
- 適用金利が1％、2％高い場合も計算する
- 管理費・修繕積立金・固定資産税も住宅費に含める
- ボーナス返済に依存しすぎない
- 退職前後のローン残高を確認する
マンションの場合は、ローン返済額だけを見ると家計余力を過大評価しがちです。管理費と修繕積立金はローン完済後も続き、将来増額されることもあります。
借りられる金額と安全に返せる金額は違う
金融機関が提示する融資可能額は、家計にとって最適な借入額を保証するものではありません。共働き収入を最大限組み込んだ借入は、育児、転職、介護、病気等による一時的な収入減少への余力を小さくします。特に金利上昇期は、物件価格だけで予算を決めず、金利上昇後の返済額でも生活費と一定の貯蓄を維持できるか確認する必要があります。
比較すべきは金利だけではない
住宅ローンには事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容、繰上返済手数料などの違いがあります。最終判断では金利タイプだけでなく総支払額と保障内容を確認し、「最も安く借りる」より「長期間無理なく返せる」ことを優先するのが基本です。