2026年4月施行の改正区分所有法｜中古マンション購入者が確認したい管理と再生リスク

中古マンションは「専有部分」だけを買うわけではない

中古マンションを検討するとき、室内の広さ、眺望、駅距離、リフォーム状態に目が向きがちです。しかし区分所有者になるということは、共用部分、管理組合、修繕計画、将来の建替えや建物再生にも参加するということです。特に築年数の経過したマンションでは、管理の意思決定が資産価値を大きく左右します。

区分所有法などが2026年4月1日に改正施行

老朽化マンションの管理・再生を円滑化するため、区分所有法や被災区分所有法などを含むマンション関係法が改正されました。法務省によれば、区分所有法及び被災区分所有法の改正部分は2026年4月1日から施行されています。([法務省][10])

買主が見るべきものは管理規約だけではない

改正内容の細部を理解することも重要ですが、一般の購入者にとってさらに重要なのは、そのマンションで実際に管理組合が機能しているかを確認することです。法改正があっても、長期修繕計画が更新されず、総会への参加が少なく、修繕積立金が不足していれば、将来の負担は軽くなりません。

購入前に確認したい資料

• 管理規約と使用細則
• 直近数年の総会議事録
• 長期修繕計画と大規模修繕履歴
• 修繕積立金残高と今後の値上げ予定
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 建替え、敷地売却、再生等の検討状況

外部管理者方式も確認項目

国土交通省は2026年4月、管理業者が管理者を担う方式などについて、利益相反取引、通帳・印鑑の保管、導入手続等を踏まえたガイドラインを改訂しました。([国土交通省][11]) 管理会社に多くを委ねるマンションでは、誰が管理者なのか、契約先選定や大規模修繕時の利益相反をどう管理しているかも確認すべきです。

法改正はマンション選びの重要性を高める

築古マンションだから悪い、新築だから安全という単純な話ではありません。長期修繕計画が現実的で、管理組合が資料を公開し、将来の修繕や再生について議論できるマンションは評価しやすくなります。購入判断では専有部分の価格だけでなく、「この建物を区分所有者全体で今後20年、30年維持できるか」という視点が不可欠です。

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