マイホーム売却の3,000万円特別控除、退去後に売る場合の期限と実務上の注意点

退去した住宅でも3,000万円特別控除を使える場合がある

個人がマイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」があります。重要なのは、売却時点で必ずしもその家に住み続けている必要はないことです。以前住んでいた住宅についても、自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、適用対象となる可能性があります。

売却価格ではなく譲渡所得から控除する

3,000万円が売却代金から差し引かれる制度ではありません。基本的な譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、その利益から特別控除を適用します。したがって、購入時の売買契約書、仲介手数料、取得時の資料、売却時の費用などを保存しておくことが重要です。取得費を正確に確認できるかどうかで課税額が大きく変わる場合があります。

退去後の売却では日付管理が重要

転居後に賃貸へ出した住宅でも、一定の期限内であれば特例の対象となり得ます。一方、建物を取り壊して土地だけを売却する場合は条件がより厳しく、原則として取壊しから1年以内に売買契約を締結すること、退去後の期限内に譲渡すること、取壊し後から契約まで敷地を貸付け等に使用しないことなどの確認が必要です。

売却前のチェックポイント

• 実際に自宅として使用していた住宅か
• 住まなくなった年月日を確認できるか
• 売却予定日が特例の期限内か
• 取得費・譲渡費用を証明する資料が残っているか
• 親族等への売却ではないか
• 他の住宅税制との併用可否を確認したか

不動産売却では価格交渉だけでなく、契約時期が税務上の結果を左右することがあります。特に長期間空室になっている旧自宅は、「いつまでに売れば特例を検討できるか」を査定開始時点で確認しておくことが重要です。

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