中古不動産を買う前に確認すべき10項目――価格だけで判断しない売買実務

中古不動産は「物件価格」だけでは判断できない

中古不動産の購入では、立地、面積、築年数、販売価格だけを比較するのでは不十分です。契約後に容易に変更できない事項を先に確認することが重要です。特にマンションでは、専有部分がきれいでも管理組合の財政や長期修繕計画に問題があれば、将来の資産価値や保有コストに影響します。

契約前に確認したい10項目

• 登記簿上の所有者、抵当権その他の権利
• 土地の所有権・借地権など敷地権の内容
• 専有面積と広告表示面積の違い
• 管理費・修繕積立金と滞納の有無
• 長期修繕計画、大規模修繕履歴
• 管理規約と賃貸・ペット・用途等の制限
• 固定資産税等の保有費用
• 耐震性、建築確認、増改築履歴
• 水害・土砂災害等のハザード情報
• 設備、漏水、事故、告知事項等の物件状況

宅地建物取引では重要事項説明がありますが、「説明を受けるから事前調査は不要」という意味ではありません。国土交通省によれば重要事項説明はオンラインでも実施できます。重要なのは書面を契約直前に初めて読むのではなく、可能な限り事前に入手して疑問点を整理することです。

価格交渉より先に総コストを見る

購入価格のほか、仲介手数料、登記費用、税金、ローン費用、保険、管理費、修繕積立金、購入後のリフォーム費などを含めて資金計画を作ります。投資物件なら想定賃料だけでなく空室、管理委託費、修繕、税金を控除した後の収支を見る必要があります。

次に確認すること

購入申込みの前後で、登記事項証明書、重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、固定資産税資料、物件状況報告書などを確認します。中古不動産は「良い物件を探す」ことと同じくらい、「買ってはいけない理由がないかを調べる」ことが重要です。

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