店舗・オフィスを借りる前に確認すべき10年先の契約リスク――賃料以外の重要条件

事業用不動産は「坪単価」だけでは比較できない

店舗やオフィスを探す際、最初に賃料と面積を比較するのが一般的ですが、事業用賃貸借では契約条件が事業価値そのものに影響します。内装に多額の投資をする飲食店や店舗では、契約期間、解約条件、原状回復義務を確認しないまま契約すると、営業が軌道に乗った後に移転を迫られるリスクがあります。

普通借家と定期借家を区別する

国土交通省によると、定期建物賃貸借は契約で定めた期間の満了によって更新なく終了する制度です。当事者が合意すれば再契約は可能ですが、自動的に継続するわけではありません。また定期建物賃貸借では書面による契約に加え、賃貸人から契約前に所定の事前説明を行うことが必要です。

事業用物件で確認する項目

• 普通借家か定期借家か
• 契約期間、再契約条件、中途解約条項
• 保証金・敷金と償却条件
• 用途制限、営業時間、看板規制
• 内装・設備工事の承認手続
• 原状回復範囲と指定工事業者の有無
• 電気容量、給排水、ガス、排気設備

飲食店の場合、法令上営業可能な用途であることと、貸主・管理規約上その業態が認められることは別問題です。「店舗可」でも重飲食、深夜営業、臭気や排気を伴う業態が認められないことがあります。

内装投資と契約期間を一体で考える

例えば高額な厨房、空調、給排水、内装を導入する場合、投資回収期間より契約期間が短ければ事業リスクが高くなります。定期借家なら再契約できない場合の撤退費用まで事業計画に入れるべきです。

申込み前に賃貸借契約書案、工事区分表、館内規則、原状回復基準を取得し、設備容量を現地確認してください。事業用不動産では「場所を借りる」のではなく、「その場所で予定事業を何年間継続できる権利を確保する」という視点が重要です。