日本租房退租时的“恢复原状”并非恢复成全新状态

“恢复原状”不等于恢复成新房

在日本租赁住宅中，恢复原状并不是要求租客把房屋恢复到入住当天完全崭新的状态。国土交通省公布的相关指南将正常使用产生的损耗和随时间发生的自然老化，与租客故意、过失、违反妥善管理义务或者超出正常使用范围造成的损坏进行区分。通常损耗和自然老化原则上属于租金所覆盖的房屋使用成本，而非简单全部转嫁给租客。

避免纠纷应从入住当天开始

如果退租时才提出“这个划痕入住前就存在”，但没有照片或检查记录，双方往往很难确认事实。因此入住时应检查墙面、地板、门窗、厨房、浴室以及各种设备，拍摄能够识别位置和日期的照片，并保存交房检查表。国土交通省也建议出租人与承租人在入住及退租时确认房屋状态。

特别约定必须在签约前阅读

租赁合同可能约定退租清洁费或其他费用，因此不能仅凭“属于正常损耗”就断定任何费用都无需承担。应确认合同中的特别约定是否存在、内容是否明确以及签约时是否得到说明。同时还应检查退租通知期限、短期解约违约金和续约条件。

房东和管理公司也需要保存证据

出租方应保存入住前照片、维修记录、设备更换日期以及与租客的沟通记录。对于从事日本住宅租赁管理业务的企业，管理户数达到200户以上时，原则上需要依法办理国土交通大臣登记。

退租结算时如何判断

现场检查时应确认损坏位置、形成原因、维修范围、使用年限以及合同中的费用分担。收到退租费用时不要只看总金额，应要求确认项目明细和计算依据。减少退租纠纷最有效的方法并不是退租当天争论，而是在签约和入住时就把合同条件、照片和房屋状态记录完整。