海外居民出售日本房产：2026年源泉预扣与转让所得税要点

海外居民出售日本不动产时，需要把交割时的源泉预扣和卖方最终的转让所得税计算区分开来。

成交价款可能被预扣10.21%

日本国税厅规定，向非居民或外国法人支付日本国内土地、建筑物等转让价款时，原则上由付款方预扣10.21%。个人买方用于自己或亲属居住且价款不超过1亿日元时存在限定例外。

预扣额不等于最终税额

最终转让所得通常以出售收入减去取得成本、转让费用及适用的特别扣除后计算，因此交割时的预扣金额与最终纳税额可能不同。

长期和短期税率不同

以出售年度1月1日为基准，持有超过5年属于长期转让，5年以下属于短期转让。国税厅资料列示长期所得税15%和居民税5%，短期所得税30%和居民税9%，所得税部分还涉及复兴特别所得税。

海外卖方应在出售前整理购入成本、建筑物折旧、仲介费等资料以及申报安排。本文于2026年9月2日依据国税厅官方资料确认。

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