海外居住者が日本不動産を売却するとき：源泉徴収と譲渡所得申告を2026年版で整理

海外居住者が日本の不動産を売却する場合、売買代金からの源泉徴収と、売却益に対する譲渡所得課税は別の仕組みとして理解する必要があります。

買主側で10.21%源泉徴収されることがある

国税庁によると、非居住者等が日本国内の土地・建物等を売却し、譲渡対価の支払を受ける場合、原則として買主が10.21%を源泉徴収します。個人買主が自己または親族の居住用として1億円以下で取得する場合には例外があります。

10.21%は最終的な利益税率ではない

源泉徴収は売買代金の支払時に行う仕組みであり、実際の譲渡所得は売却代金から取得費、譲渡費用、適用可能な特別控除を差し引いて計算します。したがって、源泉徴収額と最終税額は同じとは限りません。

所有期間で長期・短期を区分

売却年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得として税率体系が異なります。国税庁は長期について所得税15%・住民税5%、短期について所得税30%・住民税9%を示しており、別途復興特別所得税があります。

非居住者の売却では、売却前に取得費資料、仲介手数料等の譲渡費用、納税管理人や申告手続の要否を整理しておくことが重要です。本記事は2026年9月2日に国税庁公式情報を確認しています。

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