2026年9月の住宅ローン環境｜固定金利3％台で「借りられる額」より返せる額を考える

住宅ローン金利の前提が変わった

住宅金融支援機構が公表する2026年9月のフラット35では、融資期間21年以上35年以下の金利範囲は年3.46％〜5.69％、最頻金利は年3.46％です。15年以上20年以下では最頻金利が年3.14％となっています。フラット35は借入時に返済終了までの金利が確定する全期間固定型であり、変動金利とは性格が異なりますが、住宅購入者が金利負担を改めて意識すべき環境になっています。

購入可能額と安全な借入額は違う

銀行の審査で借りられる金額が、その世帯にとって無理なく返済できる金額とは限りません。毎月返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、将来の修繕費など住宅保有に伴う支出を含めて考える必要があります。マンションの場合、管理費・修繕積立金が将来変更される可能性も考慮します。

固定か変動かは家計全体で判断

固定金利は将来の返済額を把握しやすい一方、変動金利は市場環境によって金利負担が変化します。どちらが常に有利というものではありません。自己資金、収入の安定性、借入期間、繰上返済計画、教育費など将来支出を含めて判断します。金利が一定幅上昇した場合でも家計が維持できるか試算することが重要です。

購入前の確認項目

• 借入額と自己資金
• 固定・変動それぞれの返済額
• 管理費・修繕積立金・税金
• 金利上昇時の返済余力
• 将来売却・住み替えの可能性

まとめ

住宅価格だけを見て購入予算を決める時代ではありません。金利、維持費、将来支出を含む総住居費から逆算し、金融機関が提示する最大借入可能額ではなく、自分の家計が長期間維持できる借入額を設定することが重要です。なおフラット35は住宅取得用であり、投資用物件の取得資金には利用できません。

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