2026年9月の住宅ローンは「借りられる額」より「返せる額」で考える――金利上昇局面の資金計画

住宅価格だけでなく金利環境も変わった

日本銀行は2025年12月に無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を0.75％程度へ引き上げ、2026年の金融政策決定でも同水準を維持してきました。住宅購入者にとっては、超低金利が当然だった時期の資金計画をそのまま使わず、金利変動を含めて返済余力を確認することが重要です。

固定金利の水準を基準の一つにする

住宅金融支援機構によれば、2026年9月のフラット35では、返済期間21年以上35年以下の金利範囲が年3.46％～5.69％、最頻金利は年3.46％です。各種金利引下げ制度が適用される場合は一定期間の金利が下がることがあります。フラット35は投資用物件の取得資金には利用できません。

変動か固定かは金利予想だけで決めない

変動金利を選ぶ場合には、現在の返済額だけでなく、仮に金利が1％、2％上昇した場合に家計が維持できるかを試算します。固定金利では当初の金利が高くても返済計画を固定しやすいという性質があります。どちらが絶対に有利かではなく、収入の安定性、借入期間、自己資金、教育費等を含めて判断します。

頭金を入れすぎるリスクもある

借入額を減らすために預金をほぼ全額投入すると、購入直後のリフォーム、引越し、家具、税金、管理費、予期しない修繕に対応できません。購入後も一定の現金余力を残す資金計画が必要です。

ローン審査と購入判断を分ける

金融機関が融資可能と判断した金額が、家計にとって安全な購入額とは限りません。返済比率だけでなく、固定資産税、管理費、修繕積立金、保険、将来の修繕費を含めた住居費全体で判断します。

次に行うこと

物件申込み前に複数の金利シナリオで返済表を作り、現在の返済額、金利上昇時の返済額、購入後に残る現預金を確認することが重要です。

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