不動産デューデリジェンス入門｜契約前に調べる価格・権利・管理・ハザード

物件調査は現地を見る前から始まっている

不動産のデューデリジェンスというと、専門家による大規模な調査を想像しがちですが、個人や中小投資家でも契約前にできる一次調査は多くあります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格・成約価格、地価公示、防災、都市計画、周辺施設など複数の情報を地図上で確認できます。物件広告だけを見るのではなく、価格、法規制、災害、建物、管理、賃貸、権利の七つに分けて確認すると抜けが減ります。

価格と法規制を分けて確認する

価格は近隣成約や地価情報と比較し、土地なら接道、用途地域、建ぺい率・容積率、防火規制、都市計画道路などを確認します。ただし公的地図情報には更新時点や縮尺の限界があるため、最終的な法的判断は自治体窓口、道路資料、建築関係資料等で裏付けます。登記簿では所有者、抵当権、差押え等を確認し、広告上の説明と権利関係が一致しているかを見ます。

マンションは管理資料が価値を左右する

区分マンションでは専有部分だけでなく、管理規約、総会議事録、長期修繕計画、管理費・修繕積立金、滞納状況、大規模修繕履歴を確認します。修繕積立金が少ないことは月額負担が軽いという意味だけではなく、将来の一時金や値上げにつながる可能性があります。賃貸中なら賃貸借契約、敷金、更新条件、滞納、管理会社の送金実績も必要です。

ハザードは価格とは別軸で見る

洪水、土砂、高潮、内水、地震等のリスクは、単に「区域内か区域外か」だけでなく、想定浸水深、避難経路、設備位置、保険加入可能性、将来の賃貸・売却への影響まで考えます。資料上の違和感があれば、現地で高低差、擁壁、越境、騒音、臭気、周辺建築計画を確認します。デューデリジェンスの目的は欠点探しではなく、知らないリスクを価格と契約条件に変換することです。

関連情報