购买日本二手房前必须确认的10个事项：不要只看价格和装修

二手房不能只看成交价格

购买日本二手房地产时，位置、面积、房龄和售价当然重要，但真正需要优先确认的是成交后难以改变的条件。尤其是公寓，即使室内装修很好，如果管理组合财务状况较差、修缮积立金不足或未来需要大规模维修，也可能增加持有成本并影响转售价值。

签约前建议确认的10个事项

• 登记簿中的所有权人、抵押权及其他权利
• 土地所有权、借地权以及敷地权内容
• 登记面积与广告面积是否存在差异
• 管理费、修缮积立金以及是否存在欠费
• 长期修缮计划和历次大规模维修记录
• 管理规约及出租、宠物、用途等限制
• 固定资产税等年度持有费用
• 抗震标准、建筑确认及改建记录
• 洪水、内涝、滑坡等灾害风险
• 漏水、设备故障、事故及其他告知事项

日本房地产交易中，宅建业者原则上需要进行重要事项说明，而且目前可以通过符合条件的在线视频方式进行。但是，重要事项说明并不意味着买方无需提前调查。更安全的做法是尽可能在正式签约前取得相关资料，对不清楚的项目逐项提出问题。

不要只谈降价，要计算总成本

除房价之外，还应计算中介费、登记费用、税费、贷款费用、保险费、管理费、修缮积立金以及装修费用。投资物业还要从租金收入中考虑空置、管理委托费、维修和税费，不能把表面租金回报率直接当作实际收益率。

下一步应取得哪些资料

在提交购买申请前后，应确认登记事项证明书、重要事项调查报告、管理规约、长期修缮计划、管理组合总会会议记录、固定资产税资料以及物件状况报告书等。购买二手房地产不仅是寻找“值得买的理由”，更重要的是在签约之前排除“不能买的理由”。

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