所有権の土地と借地権は何が違う？定期借地権を買う前の実務チェック

土地を所有しない不動産という選択

東京では、建物やマンションを所有していても土地は地主から借りている「借地権」物件があります。所有権物件より取得価格が低く見える場合がありますが、価格差だけで判断すると危険です。借地権には契約期間、地代、更新条件、譲渡・建替えの承諾、融資の受けやすさなど独自の確認項目があります。

定期借地権では終了条件が重要

国土交通省の解説によると、借地借家法上の一般定期借地権は存続期間50年以上で設定し、契約更新や建物築造による期間延長を行わず、建物買取請求をしない旨を定めることができます。これに対し事業用定期借地権等は、専ら事業用建物の所有を目的として設定される制度です。契約類型によって期間や方式が異なるため、「借地権」という表示だけでは内容を判断できません。

購入前の確認項目

• 普通借地権か定期借地権か
• 借地期間と残存期間
• 地代と改定条件
• 更新料、名義変更料、承諾料の規定
• 売却・相続・建替え・増改築時の地主承諾
• 契約終了時の建物と土地の処理
• 金融機関の融資条件

特に中古の定期借地権マンションでは、建物の築年数だけでなく借地権の残存期間が出口価格に影響します。自分が保有する期間だけでなく、将来の買主が何年保有できるのかという視点が必要です。

土地の価値と建物の価値を分けて考える

所有権物件では土地持分も資産として残りますが、定期借地権では契約終了を前提とした評価が必要です。一方、都心の高額な土地を直接取得せず建物利用価値を得られる点はメリットになり得ます。

実務では登記事項証明書だけではなく、借地契約書、重要事項説明書、地主との覚書、地代改定履歴まで確認してください。借地権は「安い土地付き物件」ではなく、土地利用契約と建物を組み合わせた別の不動産商品として評価することが重要です。

関連情報