非居民购买日本房地产：2026年登记、税务与跨境汇款实务要点

最后确认日期：2026年9月3日

海外居住者购买日本房地产时，重点不仅是“能否购买”，还要在签约及交割前确认海外地址登记文件、本人确认、购房资金以及税务居民身份等实务问题。

海外所有人的登记

日本法务省已经规定外国个人及外国法人居住海外时的地址证明信息，以及海外所有权人日本国内联系人的相关办理方法。因此，居住海外本身并不意味着无法办理所有权登记。

买方与卖方的税务问题要分开

日本国税厅规定，从非居民或外国法人购买日本国内土地、建筑物并支付价款时，可能涉及买方源泉扣缴义务。这是与卖方身份有关的税务问题，不能与“买方居住海外”混为一谈。

实务检查

• 确认海外地址证明及日文翻译要求
• 确认登记所需的日本国内联系人事项
• 分别确认买卖双方的税务居民身份
• 提前安排跨境汇款及交割时间
• 尽早与司法书士及税务专业人士协调

可以取得所有权、能够获得贷款、能够顺利跨境汇款是三个不同的问题。海外投资者应在签约前把整个交割流程倒排确认。

本文仅提供一般制度信息，具体交易应由专业人士确认。

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