外国人可以在日本买房吗？2026年非居民不动产申报制度扩大
外国人在日本购买不动产时，2026年需要特别关注《外汇及外国贸易法》（外汇法）下的取得后申报制度。截至2026年9月，关键并不只是买方是否具有外国国籍，而是买方是否属于外汇法上的“非居民”。符合非居民条件的海外买方，在取得日本不动产或相关权利后，可能需要履行申报义务。
2026年4月1日起申报范围扩大
日本财务省说明，非居民取得位于日本的不动产或与其相关的权利时，原则上需要在取得后20日以内，通过日本银行向财务大臣提交《取得位于日本的不动产或相关权利的报告书》。2026年2月20日公布的相关省令修正自2026年4月1日起施行，并扩大了事后申报的适用范围。
此次修正涉及用于居住、非营利业务、办公用途的不动产取得，以及从其他非居民处取得日本不动产等情形。因此，海外个人或海外法人购买日本公寓、独栋住宅、土地或收益型不动产时，需要确认的不只是“外国人能不能买”，还包括买方在外汇法上的居民身份、取得对象、使用目的以及交易对方等因素。
申报制度不等于禁止外国人购房
2026年的制度变化并不是全面禁止外国人取得日本不动产，而是针对一定的非居民取得行为设置申报要求。日本银行关于外汇法申报制度的说明，也将不动产等取得的申报者列为非居民。
财务省FAQ同时列出部分无需提交该报告书的情形。例如，对不动产“相关权利”的特定取得，如果用于非居民本人或其亲属、员工等居住、本人办公，或符合一定的非营利业务用途，可能不需要申报。FAQ还明确指出，别墅及第二住宅不属于该居住用途例外。由于不同交易结构的判断可能不同，实际购买前后应根据官方资料逐项确认。
原则上的期限：取得后20日以内
对于需要申报的交易，财务省公布的制度概要规定，原则上应在取得后20日以内通过日本银行提交。除非居民买方本人外，也可以由日本的居民代理人（例如不动产中介机构等）代为提交。官方同时提供书面及在线提交方式的说明。
海外买方应把申报确认纳入交割流程
海外人士购买日本不动产，除了买卖合同和所有权登记之外，还可能涉及外汇法申报、税务、本人确认、跨境汇款以及司法书士手续。特别是2026年4月1日以后完成的交易，建议在交割流程中提前确认是否存在外汇法报告义务，而不是在付款和登记结束后再处理。
本文于2026年9月2日依据日本财务省及日本银行公开资料进行确认。制度今后仍可能调整，具体交易涉及的法律及税务判断，应以最新官方信息为准，并在必要时向专业人士确认。