外国人は日本の不動産を購入できる？2026年4月から非居住者の取得後報告制度が拡大
日本の不動産を購入したい海外居住者にとって、2026年の重要な制度変更の一つが、外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく不動産取得後の報告制度です。結論からいえば、2026年9月時点で、外国人であることだけを理由に日本の不動産取得が一律に禁止されているわけではありません。ただし、購入者が外為法上の「非居住者」に該当する場合、取得後の報告義務を確認する必要があります。
2026年4月1日から報告制度が拡大
財務省によると、非居住者が日本国内にある不動産またはこれに関する権利を取得した場合、原則として「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ提出する制度があります。2026年2月20日に公布された省令改正は同年4月1日に施行され、従来は報告対象外だった一部の取得も事後報告の対象に追加されました。
改正では、居住用、非営利目的の業務遂行用、事務所用に供するための本邦不動産の取得や、他の非居住者から取得する本邦不動産等について、対象範囲が見直されています。したがって、海外在住の個人や海外法人が日本のマンション、戸建て、土地、収益物件などを取得するときは、「外国人かどうか」だけでなく、「外為法上の居住者・非居住者のどちらに該当するか」「何を、どの目的で、誰から取得するか」を確認することが重要です。
「購入禁止」と「取得後報告」は別の問題
今回の制度は、外国人の不動産購入を全面的に禁止する規制ではなく、一定の非居住者による取得について情報を報告する制度です。日本銀行の外為法報告制度の説明でも、不動産等の取得に関する報告者は「非居住者」と整理されています。
また、財務省のFAQでは、2026年4月1日以降についても、不動産に関する「権利」の取得のうち、本人または親族・使用人等の居住用、本人の事務所用、非営利目的の業務遂行用など、一定の場合には報告不要となる取扱いが示されています。一方で、別荘やセカンドハウスは居住用目的の例外には該当しないとされています。個別案件では取得対象や契約形態により判断が異なるため、公式資料で確認する必要があります。
報告期限は原則として取得後20日以内
財務省の制度概要では、対象となる場合、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ提出する必要があるとされています。報告は取得者である非居住者本人だけでなく、居住者である代理人（不動産仲介業者等）が行うことも可能で、書面に加えてオンラインによる提出方法も案内されています。
海外から日本不動産を購入する際の実務ポイント
海外居住者が日本の不動産を購入する場合は、売買契約や登記だけでなく、外為法上の報告、税務、本人確認、送金、司法書士手続などを取引全体として確認する必要があります。特に2026年4月1日以降の取得では、決済後に報告義務の確認を後回しにしないことが重要です。
本記事は2026年9月2日に財務省および日本銀行の公開情報を確認して作成しています。制度は改正される可能性があり、個別取引の法的・税務上の判断は、最新の公式情報および必要に応じて専門家へ確認してください。