不動産デューデリジェンスは現地内見だけでは足りない――書類・建物・災害リスクの調べ方

内見はデューデリジェンスの一部にすぎない

不動産購入で現地を見ることは重要ですが、室内がきれいだから安全な物件とは限りません。所有権、担保、管理組合、建物修繕、法令上の制限、災害リスク、賃貸契約など、目では確認できない情報を資料から調べる作業が必要です。

まず権利関係を確認する

登記事項証明書では所有者、抵当権、差押え等の登記事項を確認します。土地付き建物では土地と建物の両方を確認し、マンションでは敷地権の内容も見ます。共有持分の場合は、購入対象が不動産全体なのか一部持分なのかを正確に区別します。

マンションは管理を買う

区分マンションでは管理費・修繕積立金、滞納、長期修繕計画、大規模修繕履歴、管理組合総会議事録、管理規約を確認します。将来の修繕積立金増額や一時金の可能性は、購入後のキャッシュフローに直接影響します。

災害リスクを住所だけで推測しない

水害、土砂災害等については自治体等が公表するハザード情報を確認します。国土交通省は不動産取引における水害リスク情報の説明制度を整備しており、重要事項説明でもハザードマップ上の所在地などが確認対象になります。ただし、ハザードマップだけで建物個別の安全性を保証するものではありません。

投資物件では賃料の「質」を調べる

レントロールに記載された賃料だけでなく、契約開始日、契約種別、敷金、滞納、フリーレント、解約条件などを賃貸借契約書と照合します。現在の賃料が市場賃料より高い場合、退去後に同額で再募集できない可能性もあります。

調査結果を価格判断につなげる

デューデリジェンスの目的は大量の資料を集めることではありません。発見したリスクを、購入中止、価格交渉、契約条件、修繕予算、保険、将来の出口価格に反映することです。疑問点が残る場合は建築士、司法書士、税理士等の専門家による追加確認を行います。

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