向日本非居民购买房产时的10.21%预扣税：2026年实务要点
如果日本不动产的卖方属于非居民个人或外国法人，买方可能需要履行日本的源泉预扣义务。根据2026年9月确认的日本国税厅资料，向非居民等支付日本国内土地、建筑物等的转让价款时，原则上按10.21%预扣所得税及复兴特别所得税。
原则上由买方预扣
适用对象包括土地、土地权利、建筑物及附属设备或构筑物，法人和个人买方原则上都可能成为扣缴义务人。
个人自住有有限例外
个人为自己或亲属居住而购买，且转让价款不超过1亿日元时，可以不进行源泉预扣。法人买方不能适用这一例外。
缴纳期限
在日本国内支付价款时，原则上应在支付月份的次月10日前缴纳已扣税款。跨境支付时需另行确认适用规则和期限。
由于扣缴义务在付款方，签约和交割前确认卖方是否属于日本税法上的非居民非常重要。本文于2026年9月2日依据日本国税厅官方资料确认。
官方信息来源与核实信息
2026-09-02 · 来源 2 项 · 一手资料 2 项