非居民出售日本房地产：源泉扣缴与交易实务要点

最后确认日期：2026年8月31日

海外居住者出售日本房地产时，不能只计算“成交价减成本”。在交割之前，还必须确认卖方在日本税法上是否属于非居民，以及买方是否承担源泉扣缴义务。

1. 先判断是否属于日本税法上的非居民

日本税法原则上根据个人是否在日本拥有“住所”，或者是否连续拥有一年以上“居所”等情况判断。国籍本身并不是唯一判断标准。

2. 买方原则上需要代扣10.21%

根据日本国税厅说明，向非居民或外国法人支付日本境内土地、建筑物等的转让价款时，支付方原则上需要按10.21%的税率源泉扣缴。个人买方也可能成为扣缴义务人。

3. 1亿日元以下的居住用途例外

如果买方是个人，购买房产供本人或亲属居住，而且转让价款不超过1亿日元，则该个人买方无需进行上述源泉扣缴。

4. 缴纳期限

在日本国内支付价款时，原则上应在支付月份的次月10日前缴纳已代扣税款。境外支付且支付方在日本具有住所、居所或事务所等的情况下，期限可能不同。

5. 代扣税款并非最终税额

买方代扣的是预先征收的税款，并不代表卖方最终应纳税额。卖方最终税额需要结合取得成本、转让费用等情况计算，并可能需要进行日本税务申报。

交割前检查事项

• 确认卖方税务居民身份
• 确认是否适用源泉扣缴例外
• 在结算表中正确反映代扣金额
• 提前确认申报、纳税管理人及所需资料

本文为一般制度信息，不构成针对个别交易的税务或法律意见。

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