非居民可以购买日本房地产吗？海外买家的登记与税务基础

最终确认：2026年8月31日

海外居住者购买日本房地产时，应当把“取得并登记所有权”和“日本税法上的非居民判定”分开理解。日本法务省已经规定了居住在海外的外国个人及外国法人登记为房地产所有权人的相关手续。

结论

日本的不动产登记制度包含海外所有人的办理方法，但地址证明、本人确认、日本国内联系人以及资金结算等方面可能需要额外准备。

海外地址证明

外国个人在海外居住并新登记为所有权人时，法务省规定了可使用的政府地址证明；在特定情况下，也可以使用公证人制作的地址证明文件并附护照复印件。外文文件可能需要同时提交日文译文。

日本国内联系人

对于居住在海外的所有权人，登记申请还涉及日本国内联系人的相关信息。没有国内联系人的情况，法务省也规定了相应处理方法。

不要混淆“非居民买方”和“非居民卖方”

如果卖方属于非居民或外国法人，日本的源泉扣缴制度可能要求买方向税务机关扣缴税款。国税厅同时规定了部分自住用途交易的例外。这与“买方因为居住海外而被征收该项税款”是不同的问题。

签约前检查

• 海外地址证明是否符合要求
• 是否需要翻译或公证
• 日本国内联系人信息
• 卖方的税务居民身份
• 跨境汇款与结算安排
• 司法书士及税务专业人士的个案确认

本文仅提供一般制度信息，不构成针对具体交易的法律或税务意见。

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