非居民出售日本房地产时需要注意哪些税务问题？

最后确认日期：2026年8月31日

回答

非居民或外国法人出售日本境内土地、建筑物时，买方在向卖方支付价款时，原则上需要按价款的10.21%代扣所得税及复兴特别所得税。但如果买方为个人、购买目的为本人或亲属居住，并且价款不超过1亿日元，则存在不需要代扣的例外。

需要区分的事项

10.21%的代扣并不等于卖方最终税额。卖方的最终日本税负通常还要根据实际转让所得等情况计算，并可能需要在日本申报。

“非居民”如何判断？

日本所得税法上的非居民身份并不是单纯按照国籍判断，而是根据是否在日本拥有住所、是否连续拥有一年以上居所等税法规则判断。

结算前应确认

• 卖方税务居民身份
• 是否适用代扣例外
• 买方代扣及缴纳安排
• 卖方申报及纳税管理人等事项

本文仅为一般信息，个别交易请向税理士等专业人士确认。

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