非居住者は日本の不動産を購入できますか？海外居住者の購入・登記・税務の基本
最終確認日：2026年8月31日
海外に住む方が日本の不動産を購入する場合は、「所有権の取得・登記」と「税務上の非居住者の扱い」を分けて確認することが重要です。法務省は、外国に住所を有する外国人や外国法人が所有権の登記名義人となる場合の住所証明情報などを具体的に定めています。
結論
海外居住者についても、日本の不動産の所有権登記を行うための手続が整備されています。ただし、必要な住所証明情報、国内連絡先、本人確認、資金決済、税務などは国内居住者と異なる点があります。
海外住所での所有権登記
外国に住所を有する外国人が新たに所有権の登記名義人となる場合、本国または居住国の政府が作成した住所証明書類、または一定の場合には公証人作成の住所証明書面と旅券の写しなどが必要になります。外国語書類には日本語訳が必要となる場合があります。
国内連絡先
海外住所の所有者については、所有権登記の申請時に日本国内の連絡先となる者に関する事項を提供する制度があります。国内連絡先がいない場合の取扱いも法務省から示されています。
「買主が非居住者」と「売主が非居住者」は別問題
税務では当事者の立場を混同しないことが重要です。国税庁は、非居住者等から日本国内の土地・建物を購入して譲渡対価を支払う場合、原則として買主側に源泉徴収が必要となる制度を案内しています。一定の居住用購入には例外があります。これは「買主自身が海外居住者であるから課される税」という意味ではありません。
購入前に確認する項目
- 住所証明として使用できる書類
- 日本語訳・公証等の要否
- 国内連絡先事項
- 売主の居住者・非居住者区分
- 決済資金の送金方法
- 税務・登記の専門家確認
よくある質問
日本の在留カードがなければ購入できませんか？
法務省は外国に住所を有する外国人が所有権の登記名義人となる場合の手続を定めています。在留カードの有無だけで判断せず、本人確認・住所証明・決済などを個別に確認します。
海外住所のまま登記できますか？
海外住所を前提とする住所証明情報の取扱いが定められています。具体的な必要書類は国・地域や書類の発行主体によって異なるため、登記を担当する司法書士等への事前確認が重要です。
本記事は一般的な制度情報であり、個別案件の法律・税務・登記判断ではありません。